Giovani Duarte Oliveira –

O planejamento na gestão empresarial passa por todos os assuntos de uma empresa. Uma instituição empresarial mal gerida pode ter grandes prejuízos por inobservância do seu gestor em mínimos detalhes, assim como do contrato de locação.

A importância do plano de negócio

Após analisar viabilidade econômica do negócio, o empreendedor avalia um imóvel, um ponto comercial para que sua empresa seja bem sucedida e tenha oportunidade de crescer e obter bons resultados no mercado em que vai atuar.

Como você pode falir a empresa

Ao escolher o imóvel e alugar para instalar a empresa, o empreendedor fará, logicamente com a anuência do locador, os investimentos, as alterações, as adaptações, as melhorias necessárias para que o empreendimento cresça e desenvolva naquele local. Por outro lado se o imóvel onde a empresa está sediada for vendido, não terá o tempo previsto para resgatar o que investiu no negócio contando com o tempo que teria pelo contrato de locação.

A cláusula de preferência

Muitas vezes se percebe que nos contratos de locação, o locatário abre mão da preferência de compra em igualdade de condições, em caso de o locador dispor à venda o imóvel locado.

A surpresa

Acontece algum interessado, que inclusive pode até ser um concorrente, que se depara com o sucesso de sua empresa e que você está conquistando uma importante fatia do mercado, vai até o proprietário da sala e faz uma proposta de compra daquele imóvel e fecha a sua empresa, dentro da lei, concedendo um prazo de noventa dias para você desocupar.

O prejuízo

O locatário então, fica refém da venda do imóvel, e poderá perder o que investiu, uma vez que consta também nos contratos que o locatário não pode reaver o que gastou com melhorias no imóvel? Não, se ele fizer uma boa avaliação e uma boa gestão do contrato.

Como ele poderá se prevenir

O locatário que está atento ao futuro de sua empresa, ao fazer a locação para instalar o seu negócio, pode exigir que o prazo da locação seja por prazo determinado, com o período mínimo que ele possa ter o retorno de seu investimento e que igualmente conste no contrato uma cláusula de vigência em caso de venda, que obrigue o comprador do bem imóvel a respeitar o contrato de locação firmado entre locador e locatário.

Isso não é o suficiente

Além de fazer constar a cláusula de vigência em caso de venda, necessário também averbar o contrato de locação à margem da matrícula do imóvel, perante o cartório de registro de imóveis, assim, caso algum interessado na compra do referido bem quiser comprar, deverá, obrigatoriamente, respeitar o prazo da locação.

O texto de lei é claro e deve ser observado

Vamos ao que diz no artigo 8º da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), com nosso grifo: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Giovani Duarte Oliveira

Advogado, Especialista em Direito Processual Civil, Especialista em Gestão Estratégica de Empresas