O rateio das despesas de condomínio está correto? Provavelmente não!

Giovani Duarte Oliveira –

Você já deve ter se perguntado sobre isso ao ver a fatura do condomínio, principalmente se sua unidade é maior, apartamento de cobertura ou terreno de maior tamanho.

A divisão deve ser feita por fração ideal?

A lei do condomínio, n.°4.591/64, diz que: Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. Então a lei diz que poderá ser rateado por fração ideal. Sim, diz! Por outro lado, não está certo usar esse critério para tudo, mas apenas por ausência da referida disposição em contrário, uma vez que a utilização da lei na forma genérica acaba ferindo tanto os proprietários de unidades maiores quanto unidades menores, em alguns pontos, mas que não agem a ponto de mudar esse quadro.

Depende do caso! Porque a lei fala em fração ideal?

A lei assim se pronuncia, para o caso de o condomínio não se organizar a ponto de ajustar corretamente a forma de rateio de cada despesa. Existem vários tipos de despesas e investimentos e cada uma com a sua natureza e tipologia.

Vamos ao simples exemplo de limpeza e playground

Se um condomínio horizontal de casas com terrenos de diversos tamanhos possui jardim e playground comuns, o que faz o condômino que tem terreno maior pagar uma taxa de limpeza e manutenção maior se ele dispõe da mesma proporção da área comum com o condômino que tem terreno menor? O jardim e o playground servem de maneira igualitária a todos! Não pode haver distinção de preço no rateio.

Outro exemplo simples, o elevador

Existe diferença para a despesa de manutenção de elevador, se ele atende igualmente a todos? Quem mora na cobertura deve pagar dobrado pelo uso do elevador, se serve a todos de forma idêntica? Entendo que não, pois a cobertura não usa o elevador de forma proporcional ao tamanho de sua fração, esse fator não interfere na despesa.

Tem a sala comercial, que fica de frente para a rua

É justo que a sala comercial que fica para fora da área comum pague despesas de piscina, de manutenção de jardins nos fundos do prédio, de elevadores e outras despesas se não estão utilizando das áreas comuns do condomínio? Naturalmente que não, então, é justo que paguem por sua fração ideal?

Se o tamanho do imóvel não interfere na despesa, não há porque diferenciar!

O que pode ser dividido de forma igualitária, assim deve ser rateado, pois, usando o mesmo exemplo do jardim, para o caso da limpeza dos corredores e hall de entrada do prédio, o que muda para o apartamento que tem tamanho maior, em relação ao apartamento ou terreno menor? Absolutamente nada! As áreas a serem limpas usarão a mesma mão de obra e a mesma quantidade de produtos para todos os apartamentos e terrenos, pois são áreas comuns, o próprio nome já diz.

Vamos a um caso mais complexo

Em uma situação de uma ação trabalhista, como o condomínio vai ratear essa despesa? Também pela fração ideal? Mas a prestação de serviços sofria interferência da área do imóvel, ou o trabalho era para as áreas comuns? Se a fração ideal não tiver interferência, não poderá ser usada como regra para rateio. E para tornar o debate ainda melhor, se na ação houve indenização por dano moral por ofensa de apenas um condômino, essa verba igualmente não deverá ser dividida de forma igualitária, pois você não causou essa ofensa! Assim, fica mais claro o critério de que você não interfere naquela despesa, razão pela qual não deve concorrer para o seu pagamento, mesmo se tratando de condomínio. Entretanto, essa também não é a regra geral, e estamos apenas descrevendo situações, para demonstrar que cada caso deve ser tratado de forma diferente, caso contrário há um enriquecimento ilícito daquele que está tendo vantagem por conta de outrem que está arcando com despesa que não é sua, pois o critério de rateio está equivocado. Imagine aquele que causou o dano moral, agora tem a indenização dividida por todos, se apenas ele interferiu naquela despesa, não é justo.

Como fazer essa análise? Quero saber…

Simples, em cada despesa deve ser levado em conta se faz diferença para o tamanho da unidade, e de acordo com cada condomínio. A lei não poderia elencar todos os tipos de situação ou de condomínios. O exemplo da ação trabalhista, aquele colaborador não trabalhou a mais para o condômino que possui um fração maior! Por outro lado, o apartamento de maior área concorre com rateio em valor diferenciado para a pintura do prédio, uma vez que sua área a ser pintada é maior, e o mesmo ocorre para o de menor área, está sendo prejudicado, uma vez que sua área precisaria de menor mão de obra e menos material de pintura.

O que é justo?

Analisar cada despesa e situação, e saber de qual forma será a mais justa para seu rateio. Algumas certamente haverão de ser rateadas em formas proporcionais ao tamanho do imóvel, outras não. Esse artigo mostra que a proporção à fração ideal não deve ser a regra geral para todo o rateio. E para mudar isso, deve ser deliberado em assembleia e haver uma disposição em contrário na convenção de condomínio, prevenindo a melhor regra para cada tipo de condomínio e situação.

Giovani Duarte Oliveira

Advogado, Especialista em Direito Processual Civil, Especialista em Gestão Estratégica de Empresas.

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