Giovani Duarte Oliveira –

Ao firmar um contrato de locação, estipula-se um prazo para sua vigência e naturalmente, uma multa para o caso de o locatário descumprir o prazo. E é relativamente comum, o inquilino pedir para rescindir antes de completar a sua vigência.

O Locador não pode reaver o imóvel

Durante o prazo estipulado no contrato de locação, o locador não pode pedir para rescindir o contrato, salvo se houver justo motivo causado pelo locatário.

Já o locatário pode rescindir

O locatário pode pedir a rescisão e devolver o imóvel, no entanto, está obrigado ao pagamento de uma multa pactuada em contrato, e assim deverá cumprí-la.

Existe um valor de multa por rescisão antecipada

A multa por descumprimento do prazo do contrato de locação pode ser pactuada entre as partes, no entanto, a lei do inquilinato proíbe que seja maior que a soma dos valores dos aluguéis à receber até o termo final da locação. Assim, no momento da assinatura do contrato, isso já deve ser observado.

O valor adequado

Pela praxe, a multa fica estabelecida em três vezes o valor locatício, mesmo assim, vejamos o conteúdo do § 2^o do artigo 54-A de lei de locações: “Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.”

Essa penalidade deve obedecer à norma

Muitas vezes, por descuido, ao cobrar a multa contratual, o locador o faz com valor, que inocentemente é indevido, deixando de observar alguns detalhes importantes, tendo em vista que, existe regra para essa exigência.

A regra é objetiva, está na lei!

A grande dica da coluna de hoje está na importância de conhecer o artigo 4° da Lei 8.245/91, que diz: “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Assim, prova que a multa é proporcional

De fato, que muitas vezes em razão de desconhecimento do texto legal, a multa é aplicada sem se dar conta de que a multa é proporcional ao período de cumprimento do contrato e equivocadamente, o locador cobra o valor total da multa, mesmo o contrato tendo sido cumprido parcialmente.

Um exemplo clássico

Se um contrato de locação tem prazo de 24 meses, e após cumprir 12 meses o locatário desejar rescindí-lo, sendo a multa o valor de três vezes o preço da locação, conforme diz a lei, deve ser cobrada de forma proporcional! Assim, a multa cai para a sua metade, pois 50% do contrato já fora cumprido, não podendo o locatário estar obrigado ao pagamento da mesma penalidade, no caso de rescisão no período inicial do contrato de locação.

A informação é fator determinante no sucesso!

Giovani Duarte Oliveira

Advogado, Especialista em Direito Processual Civil, Especialista em Gestão Estratégica de Empresas