Paulo Henrique Pelegrim Bussolo –

Nas transações imobiliárias, há duas espécies de venda, uma em que o valor do bem é estipulado sobre a dimensão/metragem exata do imóvel, conhecida por venda ad mensuram, e a outra, pelo bem em si, como um todo, um corpo certo e determinado, não importando a sua medida, conhecida por venda ad mensuram, como, por exemplo, um sítio, em que o comprador o adquire pela sua localização e confrontações. Em outras palavras, na ad mensuram, há a descrição do bem, apontando a sua área certa de determinada, e não meramente aproximada, enquanto na outra espécie, a metragem exata não influencia.

Porém, há casos em que o comprador adquire um imóvel acreditando que a metragem descrita no contrato é realmente a área exata do bem, entretanto, após a venda ser concretizada, acaba descobrindo que a área do imóvel não corresponde àquela apontada pelo vendedor. Diante dessa situação, o que o adquirente pode fazer?

É certo que comprador não pode ser obrigado a receber um imóvel com área menor do que efetivamente comprou e pagou, por isso a primeira ação que lhe cabe é exigir do devedor a complementação da área. Não sendo possível isso acontecer, o comprador pode requerer, subsidiariamente, o abatimento proporcional da área faltante, ou a resolução do contrato, com base no artigo 500 do Código Civil.

Ressalta-se que as ações mencionadas só são cabíveis quando a venda se tratar de ad mensuram, na qual o vendedor garante as dimensões. Ainda, somente cabem quando a diferença encontrada exceder um vigésimo da área total enunciada do imóvel. Caso não exceda, presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio (art. 500, § 1º, do Código Civil).

Portanto, ao adquirir um imóvel, o comprador deve atentar-se se está o adquirindo pela sua dimensão, ou então pelo imóvel como um todo, deixando claro tal pretensão no contrato, para evitar problemas que possam surgir após a concretização da compra.

Paulo Henrique Pelegrim Bussolo, Advogado OAB/SC 48.264, colaborador do Escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.