Como rescindir o contrato de locação antes do término do prazo? Quais as consequências?

Paulo Henrique Pelegrim Bussolo –

Quando as partes celebram um determinado contrato, todos os lados esperam que este seja cumprido, e, caso não seja, certamente haverá alguma penalidade para a parte que infringir o acordo. Em decorrência de um contrato bilateral (sinalagmático), as partes passam a serem detentoras de direitos e obrigações, algumas advindas de lei, e outras decorrentes do próprio acordo.

No tocante a locação, a lei do inquilino (Lei nº 8.245/91) reforça a obrigação do locador de que não poderá reaver o imóvel alugado antes do término do prazo pactuado, salvo nas hipóteses previstas em lei.

Nesse sentido, a lei de locação é objetiva: “Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”. É importante deixar claro que, a retomada do imóvel por parte do locador, durante o prazo convencionado, não é possível sequer para uso próprio. Este dispositivo legal visa proteger o locatário, pois, na maioria dos casos, é visto como a parte hipossuficiente da relação jurídica.

Por outro lado, o artigo 9º da lei de locação traz as poucas hipóteses em que a locação poderá ser desfeita pelo locador. São elas: a) mútuo acordo: como o contrato se iniciou por mútua vontade das partes, também poderá ter um fim dessa forma. Isto é, de comum acordo o locador e o inquilino podem pôr fim ao contrato; b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual: se o inquilino infringir a lei de locação ou as cláusulas contratuais, o locador poderá desfazer o contrato. Por exemplo, se o inquilino sublocar o imóvel sem a anuência do locador, não substituir o fiador em caso de morte, etc.; c) falta de pagamento do aluguel e demais encargos: o pagamento do aluguel é da própria natureza do contrato de locação, assim como os encargos decorrentes do imóvel, então, em caso de inadimplência desses valores, é evidente o direito do locador em não continuar com o contrato; d) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las: esta é a última hipótese para o desfazimento do contrato pelo locador. O locador deverá provar que foi intimado pelo Poder Público sobre a necessidade da reforma do imóvel, e deverá notificar o locatário acerca disso. Se essa reforma puder ser feita enquanto o locatário utiliza o imóvel, não há que se falar em sua desocupação. Porém, se não for possível, logicamente o inquilino terá de desocupar o imóvel e o contrato será desfeito. Por outro lado, se a obra puder ser realizada enquanto o inquilino utiliza o imóvel, e este se recusar a consentir com a reforma, igualmente o contrato poderá ser desfeito, pois o proprietário não está obrigado a assumir o risco de responder civil ou criminalmente em caso de acidente sofrido pelo locatário ou terceiro que resida no imóvel, durante a execução das obras.

Já o locatário, ao contrário do locador, poderá devolver o imóvel a qualquer tempo, mesmo antes de findar o prazo de duração do contrato, porém, terá de pagar a multa contratual pactuada, de forma proporcional ao prazo faltante para o cumprimento do contrato. Por exemplo, se o contrato prever multa correspondente a três aluguéis no caso de rescisão antecipada, e o locatário tiver cumprido com a metade do prazo de duração do contrato, terá de pagar somente metade da multa pactuada, ou seja, um aluguel e meio.

Se o locatário tiver interesse em desfazer o contrato antes do prazo, é aconselhável que notifique o locador por escrito, informando-lhe que irá desocupar o imóvel, e, se possível, cumprir um prazo de aviso de pelo menos trinta dias, para que o locador possa se programar com o encerramento do contrato, e, até mesmo procurar um novo inquilino, se for o caso. Após o locador ser notificado da desocupação, este não poderá se recusar em receber as chaves do imóvel, e em caso de se opor ao recebimento, o locatário poderá ajuizar ação de consignação, depositando as chaves em juízo e cobrando multa contratual, se existente, ou então requerer a fixação de multa pelo juízo, em virtude da recusa do recebimento das chaves.

Paulo Henrique Pelegrim Bussolo, Advogado OAB/SC 48.264, colaborador do Escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.

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